İnşaat sektörünün ‘Altın Çağı’ olarak görülebilecek 2004-2015 arası dönemini adeta mumla arıyor. 2004 yılında önceki yıla göre yüzde 40 büyüme ile Altın Çağı başlayan inşaat sektörü her geçen yıl büyüme oranlarını katlayarak arttırdı. Türkiye genelinde yaşanan inşaat sektörünün büyümesinden Çanakkale’de nasibini aldı.

ÇANAKKALE’DE MÜTEAHHİT SAYISI HIZLA DÜŞTÜ

2015-2017 yılları arasında durağanlaşan sektör; 2018 itibariyle adeta çöküşe geçti. 5 yıl önce Çanakkale il genelinde faaliyet gösteren ve ÇTSO’ya NACE koduna göre inşaat sektöründe faaliyet gösteren kişi/şirket sayısı 1750’ye ulaşmışken; bugün Çanakkale’de inşaat sektöründe faaliyet gösteren kişi/şirket sayısı 1400’e kadar geriledi.

Bu sayının içerisinde büyük bir kısmının ise Müteahhitler olduğu biliniyor. Çanakkale’de bugün müteahhitlerin bir kısmı sektör değişikliğine giderken; büyük bir kısmının faaliyet yürütmediği, çok az bir kısmının ise batarak sektörden çıktığı bilinen bir gerçek.

“KAT KARŞILIĞI ARSA” YENİ ZENGİN SINIFI YARATTI.. MÜTEAHHİTLERİ BİTİRDİ!

Müteahhitlerin her boş bulduğu araziye konut yapma girişimleri bir noktada kendilerini de sektörü de durdurma noktasına getirdi. Maddi gücü yerinde olan müteahhitler konut yapmak istedikleri arsaları satın alma yoluna giderken; yüzlerce müteahhit ise “Kat Karşılığı Arsa” yöntemi ile konut yapmayı seçti. İlk başlarda başarıyla uygulanan model, zaman geçtikçe arsa sahiplerinin iştahını kabarttı.

Öyle ki; verdiği arsa karşılığı müteahhitlerden yüzde 60 oranında kat istenmeye başlandı. Sektörün hacmine güvenen birçok müteahhit arsa sahiplerinin bu isteğini evet derken; arsasını müteahhitlere konut karşılığı veren mülk sahipleri ise sınıf atladılar. Bugün Çanakkale’de “Kat Karşılığı Arsa” vererek ev ve iş yeri sahibi olan yüzlerce kişi var.

KONUT VE KİRA FİYATLARI YÜKSELDİ

Sadece sahibi olduğu arsayı müteahhitlere vererek; hiçbir mali yükün altında girmeden ev ve işyeri sahibi olan vatandaşlar, müteahhitlerden aldıkları konutları yüksek fiyatlarla ya sattılar yada kiraya vererek Çanakkale’deki konutların fiyatlarını da etkilediler. 

2016-2018 yıllarında 2+1 konutlar muhitine göre farklılık gösterse de metrekare fiyatları bakımından çok uçuk rakamlara satıldı. Satılamayan pek çok konutlarda kiraya verilerek Çanakkale’de kira fiyatlarını zıplattı. Öyle ki Çanakkale’ye okumak için gelen öğrenciler kira fiyatlarından yakınmaya devam ediyorlar.

DÖVİZ, DEMİR VE FAİZLERDEKİ ARTIŞLAR SEKTÖRÜ VURDU

İnşaat sektörünün Altın Çağı’nın başlamasında siyasi iktidarın yarattığı teşvik ortamı kadar, inşaat maliyetlerinin en büyük girdi kalemi olan Demir fiyatının ucuzluğu, kredi faizlerinin düşük olması ve de döviz kurları etkili oldu.

DOLAR: 2004 yılında 1 Dolar ortalama 1,42 TL’den alınıp satılıyordu. 10 yıl boyunca 1,42 ile 1,90 TL arasında kalan Dolar-TL karşılığı, 2014 yılına gelindiğinde ise ortalama 2,19 TL’den alınıp satılmaya başlandı. Düşük kur farkı tüm sektörlerde olduğu gibi inşaat sektörünü uçurdu. 2015-2018 arasında her geçen gün artan dolar kuru 2021 yılına kadar çeşitli siyasi olaylarla rekor üstüne rekor kırarak bugün 8,70 TL seviyesine kadar ulaşarak sektörü durma noktasına getirdi.

DEMİR: Demir fiyatları, Londra Metal Borsası’ndan takip ediliyor. Piyasada LME(London Metal Exchange) olarak bilinir. Bu sebeple doların hareketleri demir fiyatı için çok önemli. Ama tek etken dolar değil. Demir fiyatını etkileyen faktörler; Hurda fiyatı, Dolar kuru, Yurt içi ve yurt dışı talepler belirliyor.

2016 yılına kadar çok ucuza alınıp satılabilen Hurda Demir fiyatları; Dünya’nın en büyük 5 demir üreticisi ülke olan Türkiye’de bile fiyatların zıplamasına sebep oldu.  Müteahhitler ilk darbeyi de döviz kurlarıyla birlikte artan demir fiyatlarından yediler.

FAİZLER: Büyük bir istikrarla korunan banka kredi faiz oranları 2016 yılından itibaren artmaya başladı. Uzun vadeli ve ucuz kredi imkanı bulan vatandaşlar 2004-2018 yılları arasında konut sahibi olma imkanı elde ettiler. Fakat 2018 itibariyle hem dövizdeki dalgalanmaları durdurmak için yükseltilen faizler tüketicilere artan maliyet getirince, bundan inşaat sektörü ağır etkilendi.

KONUT SATIŞLARI HER GEÇEN YIL DÜŞÜYOR

TUİK Balıkesir Bölge Müdürlüğü yıllık ve aylık olarak yayınladığı bültenlerinde konut satış istatistiklerini de paylaşıyor. 2021 yılı Mayıs ayında Çanakkale il genlinde toplam 437 konut satışı gerçekleşti. Geçtiğimiz yıl ise aynı ayda toplamda 495 konut satılmıştı.

SALGIN ARAZİYE OLAN TALEBİ ARTTIRDI

2020 Mart ayından bu yana Türkiye’yi etkisi altına alan Covid-19 salgını, şehirli nüfusu kırsal alana yönlendirdi. Pandemi salgını nedeniyle deniz kenarında yada denize yakın ormanlık arazi içerisinde bulunan arsalara Çanakkale’de müthiş bir talep var. Çanakkale’nin özellikle merkeze yakın köyleri, Ayvacık, Küçükkuyu ve Bayramiç köylerinde arazi almak isteyenler hiçbir masraftan kaçınmıyorlar. Şuanda Çanakkale’de konuttan daha hızlı bir şekilde arazi satışı gerçekleşiyor.

DOĞAYA KAÇIŞ: “DOĞAL KÖY PROJELERİ”

Pandeminin emlak sektöründe ciddi değişikliklere neden olduğunu belirten Gayrimenkul Brokeri Songül Toprak Özsan, "İnsanlar işlerinde, alışverişlerinde, ödemelerinde dijitalleşirken sosyal hayatlarında doğallığın peşine düştüler" dedi. Toprak, "Yaşadığımız süreç şunu gösteriyor; yeni dünya düzeninde büyük metropollerden doğal yaşama doğru bir göç başladı. Bütün dünyada olduğu gibi ülkemizde de başlayan bu akım önümüzdeki yıllarda artarak devam edecek. Pandeminin yanı sıra büyük şehirlerdeki stres ve kalabalık da hayatı çekilmez hale getirdi. Daha kolay para kazanmak için kırsal bölgelerden büyük şehirlere yapılan göçler tersine dönmeye başladı. Salgınlar ve ölümler son iki yıldır insanların doğal hayatı tercih etmesindeki en büyük neden olmaya başladı. Salgın bitince de insanlar tekrar şehre dönmek yerine doğal ortama çok daha fazla adapte olup büyük şehirleri unutacak hale gelecekler. Küçük şehirlerde yapılan doğal köy projeleri şu anda en çok tercih edilen projeler arasında. İnşaat şirketleri de yeni düzene ayak uydurup Bodrum ve Çanakkale gibi doğaya yakın ve nüfusu büyük şehirlere göre daha az olan bölgeleri tercih etmeye başladı. Bence önümüzdeki yıllarda da insanlar büyük şehirlerden daha kırsal yerlere göç etmeye devam edecekler" dedi.

1915 ÇANAKKALE KÖPRÜSÜ ETKİSİ SÜRÜYOR

Çanakkale’de emlak satışlarını zıplatan bir diğer gelişme ise Lâpseki-Gelibolu arasına yapılan 1915 Çanakkale Köprüsü idi. Köprünün adı bile yetmiş bölgede arazinin yanı sıra konutların da fiyatları 3 katına kadar çıkmıştı. Bölgeye gelebilecek yeni yatırımlar nedeniyle Lâpseki ve Gelibolu’da halen arazi ve konut satışları yüksek fiyatlardan seyrediyor.

TEK KATLI VİLLALARDAN OLUŞAN MODERN KÖYLER!

Gayrimenkul Brokeri Songül Toprak Özsan, "Pandemiyle birlikte doğaya kaçışı tercih edenler 'doğal köy projelerine' büyük bir rağbet göstermeye başladı. Önemli inşaat şirketleri rotayı Bodrum'un dağlık yerleri dahil ufak müstakil villa projelerine çevirdi. Bodrum gibi emlak sektöründe hareketlenen yerlerden biri de Çanakkale oldu. Köprü projesiyle birlikte bölgede bulunan ilçe ve köylerde tek katlı müstakil villalardan oluşan yeni modern köyler hızlı bir şekilde alıcı bulmaya başladı. Köprünün tamamlanmasıyla birlikte bu doğal köy projeleri çok daha fazla alıcı bulmaya başlayacak" ifadelerini kullandı.